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朔州市住房公積金管理中心關于 印發《個人住房貸款業務操作細則》的通知

2018-08-01 09:24:56  瀏覽次數:

朔住公字〔2018〕17號

朔州市住房公積金管理中心關于

印發《個人住房貸款業務操作細則》的通知

中心各科室、各縣區管理部、經辦機構(服務網點):

  現將《朔州市住房公積金個人住房貸款業務操作細則》印發給你們,請認真遵照執行。

 

 

                                                                                    朔州市住房公積金管理中心

                                                                                                         2018年8月1日

 

 

 

 

朔州市住房公積金人住房貸款業務操作細則

  為進一步規范我市住房公積金個人住房貸款行為,統一市縣(區)業務操作,維護借貸雙方的合法權益,根據《住房公積金管理條例》、《朔州市住房公積金個人住房貸款管理辦法》的有關規定,制定本操作細則。

一、貸款條件

  正常繳存住房公積金的職工,在購買、建造、翻建、大修自住住房時,可向住房公積金管理中心(含縣區管理部及銀行服務網點,以下統稱“中心”)申請住房公積金個人住房貸款。申請貸款須具備以下條件:

  (一)連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上(不包含一次性躉交),且申請貸款時住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(欠繳不超過3個月);

  (二)借款申請人(含共同申請人)信用良好,且具有完全民事行為能力;

  (三)借款申請人家庭有穩定的收入和按期償還貸款本息的能力;

  (四)具有購買、建造、翻建、大修自住住房的消費證明;

  (五)能夠提供中心認可的貸款擔保。

二、貸款資料

  貸款時需提供的資料包括個人資料和住房消費行為證明資料兩部分:

(一)個人資料。

1.借款申請人夫妻雙方身份證及正反面復印件(借款申請人身份證復印件5份,配偶3份);

2.戶口薄及復印件2份(戶主頁、明細頁);

3.結婚證或離婚證及復印件2份(首頁、照片明細頁);

4.個人信用報告原件(已婚提供夫妻雙方的,由受托銀行查詢出具);

5.異地貸款的,提供繳存地的住房公積金管理部門出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》原件;

6.借款申請人還款銀行卡原件及復印件1份(銀行卡應為借記卡,并與放貸銀行為同一銀行);

7.《朔州市職工家庭個人住房公積金貸款申請審批表》(統一樣表);

8.《個人住房貸款面談記錄》(統一樣表)。

(二)住房消費行為證明資料:

1.購買商品房的,提供《商品房買賣合同》、首付款收據原件及復印件各2份;

2.購買經濟適用房的,提供與房管部門簽訂的《購房合同》(或協議)、首付款收據原件及復印件各2份;

3.購買二手房的,提供過戶前的《房屋所有權證》或《不動產權證書》復印件2份,賣房人夫妻雙方身份證、結婚證各2份,過戶后的《不動產權證書》、契稅完稅證或契稅發票原件及復印件各2份;

4.購買拆遷安置房的,提供拆遷許可證或房屋征收的決定、拆遷安置協議或房屋征收補償協議書原件及復印件各2份;

5.建造、翻建自住住房的,提供土地使用證或批準文件、規劃許可證明文件、施工許可證、工程概預算、《施工合同》和施工單位出具的收款憑證原件及復印件各2份;

6.大修自住住房的,提供房屋權屬證明、主管部門允許大修的證明、房屋安全鑒定證明、工程概預算和施工單位出具的收款憑證原件及復印件各2份。

三、貸款額度、期限和利率

(一)貸款額度。

  貸款最高額度45萬元,同時符合以下規定:

1.實行住房公積金繳貸掛鉤機制。

(1)借款申請人可貸額度按住房公積金年繳存額的一定倍數計算確定,計算公式為:

借款申請人可貸額度=職工住房公積金年繳存額×倍數×家庭系數

其中:“年繳存額”指借款人本人年繳存額;

“倍數”標準執行為20;

 “家庭系數”指借款人單方繳存住房公積金的,系數為1,夫妻雙方繳存,系數為2。

(2)可貸額度計算低于20萬元的,按20萬元計算。

2.具體可貸額度同時根據職工所購住房的狀況和價格、個人還款能力和信用狀況等因素綜合確定。

(1)購買商品房及經濟適用房的,建筑面積在144平米(含)以下及二套房的,最高貸款比例為總房價80%;建筑面積在144平米以上的,最高貸款比例為總房價的70%;購買二手房的,最高貸款比例為總房價60%;自建房的,按每平米1000元核定,最高貸款額度為總房價的50%;

(2)借款申請人月還款額不超過借款申請人(含共同申請人)月收入的60%,月收入按借款申請人(含共同申請人)的住房公積金月繳存基數計算;

(3)提供房產抵押擔保的,貸款額度不得超過抵押物價值的70%;提供質押擔保的,貸款額度不得超過質押物價值的90%。

3.單筆住房公積金貸款額度為以上各項計算的最低值。

(二)貸款期限。

  貸款最長期限30年,且貸款期限加借款申請人年齡之和不超過借款申請人法定退休年齡(按年計算)后五年。

(三)貸款利率。

  貸款利率按照中國人民銀行公布的住房公積金貸款利率執行。還款期內如遇法定利率調整,貸款期限在1年以內(含)的,實行合同約定利率,到期一次性還本付息;貸款期限1年以上的,于次年的1月1日起按相應利率檔次執行新的利率標準。

四、貸款擔保

  現行可采取的貸款擔保方式有住房抵押、質押、自然人保證及法人保證加抵押四種方式。

(一)住房抵押(期房抵押、現房抵押)。

  1.期房抵押:借款申請人在所購住房未取得《不動產權證書》階段,有開發企業提供階段性的保證,待該房屋辦理《不動產權證書》并辦妥《不動產登記證明》送交貸款抵押權人收存之后,以該房屋作為抵押。

  2.現房抵押:借款申請人可用自有、共有或第三人的房產進行抵押。

(二)質押擔保。

  借款申請人可用借款人或第三人提供的符合規定條件的銀行定期存單或憑證式國債作質押。

(三)自然人保證。

  借款申請人可由按時足額繳存住房公積金的自然人作擔保,貸款額度20萬元以下的,提供一個擔保人,貸款額度20萬元以上的,提供兩個擔保人。保證人在擔保期間,不得提取賬戶內的住房公積金及辦理住房公積金貸款業務。

(四)法人保證加抵押。

  借款申請人可用企業法人保證加所購住房作抵押,保證企業承擔償還貸款本息的連帶責任,待房屋可辦理抵押時,轉為該房屋作抵押。

五、貸款的咨詢與受理

  中心通過柜面、“12329”服務熱線和官方網站等渠道向繳存職工提供優質的貸款咨詢服務,積極引導借款申請人按正確、簡便的辦法辦理住房公積金個人住房貸款。

(一)中心工作人員圍繞以下幾方面切實做好貸款咨詢服務:

1.貸款基本條件、住房公積金繳存要求、年齡、收入狀況等;

2.貸款用途、利率、額度、期限、首付款要求、擔保方式、還款方式、還款途徑等;

3.貸款所需申請材料明細,包括購、建房證明材料;身份證明、婚姻關系證明材料及擔保能力等證明材料;

4.貸款程序,包括辦理流程、辦理場所、辦理時限等;

5.《個人住房貸款申請表》及有關貸款申請材料的獲取渠道;

6.中心、受托銀行的地址、電話等;

7.貸款擔保的相關要求;

8.提供貸款額度、還款計劃等測算服務;

9.貸款扣款、還款賬戶相關要求;

10.咨詢人員提出的其他相關問題。

(二)貸款咨詢服務實行首問負責制與一次性告知制。

六、 貸款審批流程

  個人住房貸款實行三級審批,包括以下內容和步驟:

(一)貸款初審。

1.申請人借款資格審核。包括借款申請人具備完全民事行為能力,身份、戶籍、婚姻證明合法有效,繳存住房公積金狀況符合規定。

2.申請人借款用途審核。包括住房消費的真實性和合法性。

  (1)購買住房的,審核《商品房買賣合同》、首付款憑證合法有效,首付款比例達到規定比例:借款人家庭購買普通自住住房及二套房〔建筑面積在144平米(含)以下〕的,最低首付比例為20%; 144平米以上的,最低首付比例為30%;購買二手房的,審核《房屋所有權證》或《不動產權證》、不動產統一發票,最低首付比例為40%;

  (2)建造、翻建、大修自住住房的,審核批準文件合法有效。

3.貸款擔保審核。采用房產抵押的,抵押物產權清晰,價格合理;采用質押的,質物權屬清晰,質物類型、價值、期限等要素符合規定;采用保證擔保的,保證人具備擔保資格和擔保能力等。

4.收存的證明資料審核。證明材料真實有效,復印件與原件無異,加蓋審核人的審核專用章。

  (1)所提交的資料在規定的有效期限內且屬相關部門依職權出具,內容相互對應;

  (2)所提交的資料規格、數量符合貸款所需材料的要求;

  (3)借款申請人為住房公積金繳存人且屬于購買、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有權人、共有權人;

  (4)對于異地管理中心出具的繳存證明,通過一定的方式核實繳存證明的真實性。

5.個人信用審核。借款人信譽由受托銀行通過人民銀行征信系統進行查詢。

(1)借款申請人或配偶信用報告有以下情況的,可予貸款:

最近兩年內無重大不良信用記錄或逾期記錄全部是因未繳納或未及時繳納年費所致,且無其他交易記錄的。

(2)借款申請人或配偶信用報告有以下情況的,不予貸款:

①有逾期貸款未還的;

②貸款無逾期但有未還清的貸款余額較大,且貸款的月還款額已占家庭月收入的50%以上的;

③最近兩年內存在連續6期(含)或累計超過12期(含)的逾期記錄。

6.與借款申請人面談。進一步核實借款申請人提供證明資料及借款行為的真實性,告知借款人應當承擔的責任和義務等,由借款人簽字確認,完成申請書面簽。

7.出具初審意見:

(1)符合貸款條件的,對借款申請人貸款金額、貸款期限提出初步審查意見,并將貸款申請資料移送貸款復審人員。

(2)對貸款條件或申請資料有異議的,要求借款申請人補充相關貸款資料后再受理,或進行調查后予以答復。

(3)不符合貸款條件的,告知借款申請人不予受理的原因,并將申請材料退還借款申請人。

(二)貸款復審。

  貸款復審人員結合貸款申請資料對受理意見,以及借款申請人住房公積金繳存情況、申請貸款金額、期限、首付款比例等進行審核,主要內容包括:

1.借款申請人購買、建造、大修合同(協議)等文件資料應合規、真實;

2.借款申請人(共同還款人)還款能力的審核;

3.借款申請人提供的擔保審核;

4.申請人提交的抵押物符合房地產抵押登記相關政策要求;

5.審核抵押物價值應符合以下規定:

(1)對于借款申請人以所購新建住房作為抵押物的,直接認定房屋成交價為抵押物價值;

(2)對于借款申請人購買二手房,以現房作為抵押物的,抵押物的價值按契稅發票價值為準。

6.出具復審意見:

(1)復審通過的,復審人員將貸款申請資料和復審意見移送貸款審批人;

(2)審核過程中發現有異議的,復審人員將貸款申請資料退回初審人員,要求及時調查落實和補充;

(3)審核未通過的,復審人員注明原因,逐級退回貸款申請資料。

(三)貸款審批。

1.審批人員對復審人員提出的審核意見進行合規性審核,分析借款申請人信用狀況、還貸能力、貸款用途和擔保措施等情況,決定是否批準貸款申請。

2.出具審批意見。

(1)審批通過的,將審批資料轉交受托銀行合同簽約人員,并告知借款申請人簽訂借款合同;

(2)審批未通過的,注明原因,將資料逐級退回;

(3)發現疑義的,將貸款申請資料退回復審人員,重新調查落實。

七、貸款合同簽訂

(一)中心審批通過后,受托銀行與借款申請人及共同還款人、抵押人或保證人書面簽訂借款合同及相關附屬合同、單據并留存影像資料;

(二) 簽訂借款合同時,受托銀行應核實合同當事人身份真實有效,告知合同當事人有關合同內容、權利義務及其他應當注意事項,確認借款人的還款賬戶,并監督借款人在借款合同及其附件上簽字;

(三)貸款采用抵押擔保方式的,由受托銀行審核抵押材料及房產抵押登記手續是否完整。主要內容包括:

1.以期房抵押的,審核《不動產登記證明》、簽訂《階段性保證加抵押合同》;

2.以現房抵押的,審核《不動產登記證明》、簽訂《抵押合同》;

3.以銀行定期存單或憑證式國債質押的,審核銀行定期存單或憑證式國債、簽訂《質押合同》;

4.以企業法人保證加抵押的,簽訂《保證合同》、《抵押合同》;

5.以自然人做擔保的,審核保證人身份證、戶口簿、結婚證及收入證明,簽訂《保證人基本情況登記表》、《自然人保證合同》;

6.貸款擔保落實后,應登記擔保落實信息,將擔保權利證明按照銀行一級檔案管理要求歸檔。

八、貸款發放

  貸款發放人員在貸款發放之前,應進行核查,核查按下列要求進行:

(一)貸款批準意見明確,借款合同各方當事人應已完成簽約;

(二)借款合同約定的擔保應已落實;

(三)對于異地貸款的,應在貸款發放成功后,反饋異地貸款職工住房公積金繳存使用證明回執。

九、 貸款辦理時限

(一)借款申請人提供資料齊全時,3個工作日內完成貸款審批。

(二)具備貸款發放條件的,5個工作日內完成貸款發放。

 
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